Die Immobilienbewertung von Mehrfamilienhäusern (Renditeobjekten) ist ein komplexes und vielschichtiges Thema, das weit über einfache Berechnungsformeln hinausgeht. Oftmals wird in der Praxis die sogenannte „Maklerformel“ verwendet, um den Wert eines Objekts zu bestimmen. Diese Formel setzt den Kaufpreis in Relation zur erzielten oder erzielbaren Jahresmiete. Doch als Gutachter wissen wir, dass diese Methode viel zu pauschal ist und der Komplexität des Marktes nicht gerecht wird.
Die Grenzen der Maklerformel
Die Maklerformel funktioniert nach einem einfachen Prinzip: Kaufpreis = Jahresmiete × Multiplikator. Dieser Multiplikator variiert je nach Marktbedingungen und Standort, liegt jedoch häufig zwischen 10 und 20. Diese Berechnungsmethode vernachlässigt jedoch eine Vielzahl von Faktoren, die für eine realistische Bewertung essentiell sind:
Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen: Sind die aktuellen Mieten langfristig haltbar oder basieren sie auf kurzfristigen Mietverträgen? Hohe Mieten können zwar einen hohen Wert suggerieren, sind jedoch nicht immer nachhaltig.
Leerstand: Besteht ein Leerstand oder gibt es strukturelle Probleme, die zu zukünftigen Leerständen führen könnten? Ein Gebäude mit einem hohen Leerstand hat natürlich einen deutlich geringeren Wert.
Ein Beispiel aus unserer aktuellen Untersuchung zeigt, wie unterschiedlich Mehrfamilienhäuser bewertet werden können. In der Innenstadt werden Objekte teilweise mit dem 17-fachen der Jahresmiete gehandelt, wenn die Mieten bereits auf 11 Euro pro Quadratmeter ausgereizt sind. Im Gegensatz dazu erzielen Häuser mit einer steigerungsfähigen Miete von 6,6 Euro pro Quadratmeter sogar das 27-fache der Jahresmiete.
Dies verdeutlicht, dass eine pauschale Anwendung der Maklerformel zu erheblichen Fehlbewertungen führen kann. Ein Gutachter berücksichtigt daher:
Lage und Mikrostandort: Die genaue Lage eines Objekts hat erheblichen Einfluss auf den Wert. Selbst innerhalb einer Stadt können die Preise stark variieren.
Bausubstanz und Zustand: Der bauliche Zustand eines Gebäudes, Modernisierungsbedarf und energetische Effizienz spielen eine wichtige Rolle in der Bewertung.
Zukunftsperspektiven: Die langfristige Marktentwicklung, geplante Infrastrukturprojekte und städtebauliche Entwicklungen müssen in die Bewertung einfließen.
Fazit:
Die Maklerformel kann als grober Richtwert dienen, doch für eine fundierte Immobilienbewertung ist sie bei Weitem nicht ausreichend. Eine differenzierte Herangehensweise, die alle relevanten Faktoren berücksichtigt, ist unerlässlich, um den tatsächlichen Wert eines Mehrfamilienhauses zu bestimmen. Als Gutachter gehen wir daher weit über einfache Berechnungsformeln hinaus und erstellen detaillierte Analysen, um sowohl Käufern als auch Verkäufern eine verlässliche Entscheidungsgrundlage zu bieten.
Wie sind Ihre Markterfahrungen mit der „Maklerformel“?
Beste Grüße OCP
